Por fin ha llegado el momento de que la Reserva Federal empiece a recortar las tasas en septiembre. Como resultado, los inversores inmobiliarios probablemente se beneficiarán de un impulso durante los próximos dos años, después de dos años difíciles previos.

Las tasas hipotecarias alcanzaron su punto máximo en octubre de 2023, pero volvieron a subir entre diciembre de 2023 y abril de 2024. Ahora podemos suponer con mayor confianza que las tasas seguirán mostrando una tendencia a la baja a medida que la Reserva Federal comience a recortar el extremo corto de la curva. A medida que la economía se desacelere, las tasas de interés probablemente se mantendrán en niveles bajos.

En la primavera de 2024, vimos algunas guerras de ofertas salvajes, pero la actividad se ha desacelerado por dos razones principales. En primer lugar, un número significativo de compradores están esperando la confirmación de los recortes de tasas antes de ingresar al mercado. En segundo lugar, con las elecciones presidenciales del 5 de noviembre de 2024 acercándose, muchos compradores están optando por esperar y ver quién asume el cargo antes de realizar una de las mayores compras de sus vidas.

Dada la caída de las tasas hipotecarias y la indecisión actual entre los compradores, especialmente durante la segunda mitad del año, que tradicionalmente es más lenta, existe una ventana de oportunidad para comprar bienes raíces residenciales en este momento a mejores precios. El otoño y el invierno son mis estaciones favoritas para comprar debido a la menor competencia.

La demanda de bienes raíces podría aumentar

En mi podcast con Ben Miller, director ejecutivo de Recaudación de fondosAnalizamos cómo un diferencial inmobiliario negativo impide que los comités de inversión aprueben acuerdos inmobiliarios comerciales. Un diferencial negativo se produce cuando los costos de endeudamiento superan los rendimientos de las propiedades, lo que ha provocado que los volúmenes de transacciones caigan significativamente.

Sin embargo, una vez que veamos un diferencial inmobiliario neutral o positivo (debido en gran medida a la caída de las tasas de interés), probablemente experimentaremos un aumento en la actividad de compra, lo que impulsará los precios al alza.

Dicho esto, el futuro sigue siendo incierto. Las tasas hipotecarias podrían permanecer estables o incluso volver a subir, lo que frenaría la demanda. Pero si la Fed comienza a recortar la tasa de los fondos federales mientras aumentan las tasas a largo plazo, veremos una curva de rendimiento más pronunciada, lo que suele ser una señal alcista para la economía. Mientras la Fed siga recortando las tasas, los inversores inmobiliarios deberían beneficiarse de un impulso positivo.

Ya estamos viendo que los ETF inmobiliarios como XLRE y VNQ alcanzan máximos de 12 meses, junto con los REIT públicos como O, SPG, DLR y PSA. Este aumento se produce en previsión de recortes de tipos y un aumento de los ingresos operativos. Como resultado, puede haber una oportunidad de arbitraje para invertir en fondos inmobiliarios privados que aún no han revaluado sus valores liquidativos (NAV).

Invertir en bienes raíces durante un ciclo de reducción de tasas de varios años

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Aquí están mis notas del programa para mi conversación con Ben Miller, director ejecutivo de Fundrise, sobre lo que viene a continuación en el sector inmobiliario.

Tema principal:

Las tasas de interés son el factor más importante que impulsa los precios inmobiliarios, superando las mejoras operativas. Es probable que los departamentos sean los más beneficiados a fines de 2025.

Perspectivas del mercado inmobiliario:

Apartamentos: La clase de activos con mejor rendimiento. Cuanto menos pueden permitirse las personas comprar una vivienda, más alquilan, lo que beneficia a los propietarios de apartamentos.

Sector Oficina: Ante una caída permanente de la demanda del 30 al 50 %, agravada por una desaceleración cíclica, todavía no está dispuesto a comprar el espacio.

Sector industrial: Moderadamente procíclico, impulsado por el flujo económico de bienes. La mejor clase de activo después de los departamentos.

Perspectivas económicas:

Predicción de recesiónEs probable que se produzca una recesión leve, lo que puede ser malo para las acciones, pero bueno para el sector inmobiliario residencial.

Ciclos de auge y caída: En gran medida, debido al exceso y la escasez de oferta. La industria está asimilando el exceso de producción de 2020-2021, y es probable que vuelva a haber escasez de oferta en 2025+, dada la baja oferta de 2022-2024.

Las propiedades de clase A están rindiendo entre 5,5% y 6%, lo que significa que el mercado podría “limpiarse de la noche a la mañana” una vez que los costos de endeudamiento bajen a estos niveles o por debajo, lo que provocaría un auge inmobiliario.

Perspectivas de inversión:

Toma de decisiones en los fondos:Los inversores institucionales se abstuvieron de comprar bienes raíces comerciales en 2023-2024 debido al arbitraje inmobiliario negativo (cuando las tasas de interés superan los rendimientos del precio de compra). Esto impide que las transacciones pasen por los comités de inversión. Sin embargo, para superar, Los fondos deben invertir en contra del consenso.

El crecimiento de la población es el principal impulsor de los precios inmobiliarios: El fuerte crecimiento en Texas, Florida, Carolina del Norte, Carolina del Sur y Georgia está impulsando la demanda inmobiliaria. El sector de los departamentos podría ser el mayor ganador en la segunda mitad de 2025 debido a la baja oferta, la alta migración y las tasas de interés más bajas.

Tendencias seculares y políticas gubernamentales:

Decadencia urbana: Colapso de los centros urbanos debido a la disminución de la demanda de espacio para oficinas. Repercusión en los ingresos del gobierno y en la atracción de más empresas. No es optimista respecto de las ciudades azules, pero entiende que existen oportunidades de arbitraje geográfico dentro de las ciudades.

Política gubernamental: Un posible crédito de 25.000 dólares para quienes compren su primera vivienda y los incentivos para los promotores inmobiliarios podrían afectar al mercado inmobiliario, al igual que el aumento de los aranceles sobre los bienes importados que podrían destinarse a subsidios y créditos para la vivienda.

Perspectivas de inversión:

Los mercados de valores no están descuentando una recesión, pero sí los mercados de crédito, que son mejores predictores. Por lo tanto, Ben no está comprando acciones públicas, sino bonos, bienes raíces y capital de riesgo.

Preguntas de los lectores

Comparta sus opiniones sobre la inversión inmobiliaria al comienzo de un ciclo de varios años de recortes de las tasas de interés. ¿Es optimista, neutral o bajista con respecto al sector inmobiliario residencial y comercial, y por qué? ¿Cree que la oferta podría superar la demanda a pesar de la importante escasez de viviendas, en particular entre 2022 y 2024, cuando las tasas de interés se dispararon?

Si está considerando invertir en bienes raíces privados, eche un vistazo a Recaudación de fondos. Gestionan fondos inmobiliarios privados centrados en la región del Sunbelt, donde las valoraciones son más bajas y los rendimientos más altos. Fundrise se especializa en bienes raíces residenciales e industriales, ofreciendo a los inversores diversificación y potencial de ingresos pasivos.

Actualmente, Fundrise gestiona más de 3500 millones de dólares para más de 500 000 inversores. Personalmente, he invertido más de 270 000 dólares con Fundrise, que ha sido un orgulloso patrocinador de Financial Samurai durante años.